住宅55604.32㎡、住宅物业用房877.01㎡、配电房290.41㎡、消控中心27.15㎡、门卫9㎡、配套公共文化设施155.77㎡、开闭所68.19㎡、汇聚机房40.17㎡、共享书房105.88㎡,社区礼堂301.22㎡……
也就是说,可以卖的部分就是5.56万平方米住宅面积、几百个地下车库和商铺,一共540套房子,共5栋房子,一栋共有18层楼,每层6套房子,两梯六户。
分为四期建设,第一期只卖108套房子,其他房子分三期销售,户型大多是89平方小三居和96平方大三居,少部分125平方四居。
这可是温城第一个框架结构商品房,可不是砖混结构房,成本要高许多,而且还是人车分流。
可以说,这种高层住宅对这个年代来说就是高档小区。
目前定价还没确定,方石要问儿子的意见。
他们买这块地的成本并不高,每亩只要5万元,但现在地价已经飙升许多倍了。
可以说,方柏去年购买的四百亩商业和住宅用地,原价值两千万元,现在已经涨到两个亿了。
让方柏有些疑惑的是,金手指竟然没算上这个财富,也许只有变现的时候才算得上财富。
这50亩地,现在的地价成本就要两千多万元。
除去地价成本,这个小区的平均每平方米造价要五百元以上,这种高层要比砖混结构高出不少,算上地价,每平方米成本已经达到950元。
实际上,除去那些公共场地,加上现价土地成本,住宅部分的每平方成本达到1131元(不分摊到车库和商铺)。
如果是之前的每亩5万元的土地成本,住宅部分的每平方成本只有791元。
对一个房地产开发小区来说,能售出80%已经算不错了,剩余的20%房子比较难卖。
也就是说,每平方实际成本要算到1413元,毛利空间至少30%,即每平方定价至少1800元才行。
再算上银行利息,还得加不少。
方柏看过造价方案和定价方案,跟父母说道:“均价2200元平方吧,一楼单价1800元左右,最好位置单价2600元左右,不管怎么样说,我们的楼盘定位为高档小区。”
他大概算过一笔账,如果住宅、商铺和地下车库全部卖光,的确能有九千万元的毛利空间。
当然,这是最理想的情况,实际上不太可能赚到这么多,除非延期等到房价上涨再销售。
方柏的想法是开发一块地后再购入新地皮,一直保证手头上还有几百亩地等到世纪末再开发。
星海璀璨瓯江庭总投资约6600万元,但只要能够卖出55%房子(不算利息),就能回本。
星海公司没有这么多资金开发,第一期开发也要一
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